Thủ tục sang tên sổ đỏ cho con: Tặng cho hay chuyển nhượng?

Nếu cha mẹ cho con nhà đất và không yêu cầu thanh toán tiền mua, hình thức phù hợp là tặng cho. Nếu hai bên thực sự mua bán, có giá và nghĩa vụ thanh toán, cần lập hợp đồng chuyển nhượng.

Cùng Dream Lands tìm hiểu hợp đồng, hồ sơ và chi phí cần chuẩn bị.

Tặng cho và chuyển nhượng cho con khác nhau thế nào?

Bài áp dụng cho nhà đất đã có giấy chứng nhận khi cha mẹ còn sống và có quyền chuyển giao.

Nội dung	Tặng cho	Chuyển nhượng
Thanh toán	Không yêu cầu trả tiền mua	Có giá và nghĩa vụ thanh toán
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)	Được miễn khi đủ điều kiện	Cũng được miễn khi đủ điều kiện
Lệ phí trước bạ	Được miễn theo diện quà tặng giữa cha mẹ và con đủ điều kiện	Không được miễn chỉ vì người mua là con

Quan hệ được đề cập gồm cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi hợp pháp. Lập hợp đồng đúng giao dịch, không dùng tặng cho che giấu mua bán.

Nếu con đã kết hôn, cần ghi rõ tặng cho riêng người con hay cho chung vợ chồng. Tặng cho riêng là căn cứ xác định tài sản riêng; nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân phải xem nguồn tiền và chế độ tài sản, không chỉ xem tên trên sổ.

Điều kiện sang tên và người cần ký

Theo Điều 45 Luật Đất đai, nhà đất cần có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng; không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo căn cứ có hiệu lực pháp luật. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Người con phải thuộc đối tượng được nhận loại đất đó.

Tình trạng tài sản	Cần xác định trước khi ký
Tài sản riêng của cha hoặc mẹ	Người có quyền giao dịch và giấy tờ chứng minh tài sản riêng
Tài sản chung của cha mẹ	Sự thống nhất bằng văn bản của cả hai; người trực tiếp ký hoặc đại diện hợp lệ
Đất chung nhiều người, sổ cấp cho hộ gia đình	Những người có chung quyền và phạm vi quyền được chuyển giao

Sổ chỉ ghi tên cha hoặc mẹ không đồng nghĩa tài sản riêng. Với sổ cấp cho hộ gia đình, cần xác định đủ người có chung quyền; không chỉ căn cứ tên người đại diện.

Đất đang thế chấp cần làm rõ sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Nếu sổ còn ghi nợ, xác nhận yêu cầu xử lý khoản nợ trước khi nộp hồ sơ.

Cho một phần đất thành thửa riêng cần kiểm tra điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu, lối đi và đo đạc tại địa phương.

Hồ sơ sang tên sổ đỏ cho con

Giấy tờ để lập hợp đồng

• Giấy chứng nhận của nhà đất.
• Giấy tờ định danh hợp lệ của cha mẹ, con.
• Giấy tờ về hôn nhân, tài sản chung, riêng.
• Giấy khai sinh hoặc trích lục khai sinh; giấy tờ đăng ký nuôi con nuôi hợp pháp nếu có.
• Giấy tờ đại diện, ủy quyền khi giao dịch thông qua người đại diện.

Mang bản chính để đối chiếu; làm rõ chênh lệch họ tên, ngày sinh giữa các giấy tờ.

Hồ sơ đăng ký và xác định khoản được miễn

Đăng ký biến động là thủ tục cập nhật thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trong hồ sơ đất đai.

Nhóm	Giấy tờ cần đối chiếu
Đăng ký biến động	Đơn theo mẫu địa phương; giấy chứng nhận; hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực
Thuế, lệ phí	Hồ sơ kê khai và giấy tờ chứng minh quan hệ để xác định diện miễn
Giấy tờ phát sinh	Văn bản đại diện; hồ sơ đo đạc, tách thửa theo trường hợp

Nộp bản chính, bản sao hoặc bản điện tử theo thủ tục địa phương.

Khi kê khai, dùng mẫu 03/BĐS-TNCN và 01/LPTB theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Khai thông tin, cung cấp căn cứ miễn theo hướng dẫn; không tự bỏ hồ sơ vì giao dịch trong gia đình.

Quy trình sang tên sổ đỏ cho con

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Ghi rõ người được nhận, phần nhà đất chuyển giao và thời điểm bàn giao; nếu mua bán, ghi giá thực tế và phương thức thanh toán.

Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai.

Ký hợp đồng chưa hoàn tất sang tên. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo Điều 503 Bộ luật Dân sự.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia, chọn địa phương nơi có đất, tìm thủ tục đăng ký biến động do tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Tải biểu mẫu, xem thành phần hồ sơ và nộp tại nơi được công bố: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh.

Có thể nộp trực tuyến nếu được hỗ trợ; vẫn cung cấp bản chính khi được yêu cầu. Giữ mã hồ sơ và giấy hẹn.

Bước 3: Giải quyết thuế, lệ phí

Thu nhập chuyển nhượng thuộc cha mẹ bên bán; thu nhập từ quà tặng thuộc người con nhận tài sản. Kê khai đúng bên và căn cứ miễn.

Cơ quan có thẩm quyền xác định khoản miễn, khoản phải nộp. Thanh toán đúng thông báo nếu có và lưu chứng từ.

Bước 4: Nhận kết quả

Nhận giấy chứng nhận được xác nhận thay đổi hoặc cấp mới. Đối chiếu tên, thông tin thửa và quyền được ghi nhận; đề nghị kiểm tra nếu có sai lệch.

Sang tên cho con mất bao lâu?

Mốc	Quy định cần đối chiếu
Đăng ký biến động	Trong 30 ngày kể từ ngày có biến động, theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai
Kê khai thuế TNCN	Với bất động sản đã có giấy chứng nhận, chậm nhất ngày cuối của thời hạn phải đăng ký biến động, theo khoản 8 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP
Giải quyết hồ sơ	Theo thời hạn địa phương công bố, tính từ hồ sơ đầy đủ, hợp lệ và loại trừ các khoảng theo quy định

Các mốc nộp hồ sơ và thời gian xử lý cần được theo dõi riêng.

Ví dụ, Hà Nội quy định 8 ngày làm việc cho chuyển nhượng, tặng cho tại mục XIII kèm Quyết định 105/2026/QĐ-UBND, áp dụng đến trước 01/3/2027.

Tám ngày chưa bao gồm các khoảng được loại trừ, như thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sang tên sổ đỏ cho con hết bao nhiêu tiền?

Lệ phí trước bạ: nhà đất nhận quà tặng giữa các quan hệ trên được miễn theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Chuyển nhượng không được miễn theo diện quà tặng; nếu không thuộc diện miễn khác, mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.

Ví dụ: cha mẹ và con ruột đủ giấy tờ chứng minh quan hệ; giả định giá tính lệ phí trước bạ là 2 tỷ đồng:

• Tặng cho: miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ nếu đủ điều kiện.
• Chuyển nhượng: miễn thuế TNCN; lệ phí trước bạ là 2 tỷ đồng × 0,5% = 10 triệu đồng, nếu không có căn cứ miễn khác.

Ngoài hai khoản trên, dự trù phí công chứng hoặc chứng thực; phí thẩm định, lệ phí cấp giấy nếu có; đo đạc, tách thửa hoặc dịch vụ thuê ngoài khi phát sinh.

Hỏi đáp nhanh

Cho một người con có cần những người con khác đồng ý?

Không, nếu nhà đất thuộc quyền của cha mẹ và những người con khác không có quyền chung. Nếu liên quan tài sản chung hoặc di sản, phải xác định đủ người tham gia.

Có thể sang tên cho con chưa đủ 18 tuổi không?

Có thể, nếu con thuộc đối tượng được nhận đất. Theo Điều 21 Bộ luật Dân sự:

• Dưới 6 tuổi: giao dịch do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
• Từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi: giao dịch này cần người đại diện đồng ý.
• Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi: giao dịch bất động sản vẫn cần người đại diện đồng ý.

Cung cấp tuổi con, người tặng cho và tình trạng tài sản cho nơi công chứng, chứng thực để kiểm tra người ký. Người tặng không tự mặc định đồng thời đại diện cho con ký với chính mình.

Cha đã mất, mẹ có thể tặng toàn bộ đất không?

Cần xác định phần quyền của mẹ và di sản của cha. Mẹ không thể tự tặng phần di sản thuộc quyền người khác.

Dream Lands đúc kết

Chọn hợp đồng đúng giao dịch, xác định đủ người có quyền và chuẩn bị căn cứ miễn thuế phí trước khi đăng ký sang tên.

Khám phá cẩm nang tại Dream Lands để đọc thêm cách xem giấy chứng nhận, kiểm tra quyền sử dụng đất và chuẩn bị thông tin trước khi giao dịch.