Bất động sản từ lâu đã được đánh giá như một kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhưng thực tế lợi nhuận của đầu tư bất động sản đến từ đâu không phải ai cũng biết. Để hiểu rõ hơn vấn đề này hãy cùng phân tích về lợi nhuận và tỷ suất […]
Bất động sản từ lâu đã được đánh giá như một kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhưng thực tế lợi nhuận của đầu tư bất động sản đến từ đâu không phải ai cũng biết. Để hiểu rõ hơn vấn đề này hãy cùng phân tích về lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận trong bất động sản qua bài viết dưới đây của OneHousing.
Lợi nhuận của đầu tư bất động sản đến từ đâu?
Nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng chỉ cần lấy giá bán trừ đi giá mua vào bất động sản, trừ các chi phí lãi suất khác sẽ cho ra lợi nhuận của một vụ đầu tư. Điều này chỉ đúng ở một cách nhìn hạn hẹp.
Những nhà đầu tư có tầm nhìn xa sẽ nghĩ khác. Trong việc phân cấp các nấc thang trong biểu đồ lợi nhuận.
Nấc thang thứ 1 (cơ bản nhất) là đối chiếu mức lợi nhuận bất động sản với lãi suất huy động cao nhất của ngân hàng.
Ví dụ: Bạn mua một lô đất 2 tỷ đồng. Sau 1 năm bán lại được 2.5 tỷ đồng.
Giả sử toàn bộ tiền đầu tư 2 tỷ không đi vay, lợi nhuận thuần thu được 500 triệu đồng trong 1 năm.
Tính ra tỷ suất lợi nhuận 25%. Lãi suất huy động khoảng 7% tức nếu gửi 2 tỷ đồng vào ngân hàng chẳng cần mất công sức, mất thời gian mà bạn vẫn kiếm được 140 triệu đồng.
Như vậy trong trường hợp này, thực tế, bạn chỉ lãi được 500 triệu và trừ đi 140 triệu sẽ còn 360 triệu mà thôi.
Vì thế hãy luôn tính thêm cả chi phí cơ hội vào. 360 triệu đồng mới thực sự là tiền lãi khi bạn chấp nhận rủi ro cao hơn để đầu tư vào đất.
Nấc thang thứ 2: Mua mảnh đất 1 với giá 15 triệu đồng/m2, bán ra 20 triệu đồng/m2. Sau đó lấy tiếp tiền này mua mảnh đất 2 cùng khu vực cùng tiềm năng với giá 25 triệu đồng/m2 rồi bán ra 30 triệu đồng/m2.
Thực ra, bạn chỉ lãi được mỗi 5 triệu đồng/m2 cho cả 2 giao dịch. Điều này vừa mất thời gian, vừa mất công sức và dễ chịu thêm rủi ro.
Nhìn tiền vẫn lãi nhưng thực ra đây lại là phi vụ đầu tư không hiệu quả. Vì giá đất khu vực này nếu tăng đều tăng chung.
Thậm chí có trường hợp mua đi bán lại nhiều lần nhưng cuối cùng tổng số tiền thu được lại không thể mua lại được chính mảnh đất đầu tiên. Như vậy xét về tiền mặt có lãi nhưng quy ra đất lại lỗ.
Nấc thang thứ 3: So sánh với các cơ hội đã bỏ qua để đánh giá mức hiệu quả của việc đầu tư.
Ở nấc thang 1 chỉ so sánh với lãi suất huy động cơ bản, tức chi phí cơ hội rất thấp. Trong khi đó còn rất nhiều thị trường bất động sản khác có tỷ suất lợi nhuận cao hơn, vì thế việc đầu tư chưa được tối ưu.
Ví dụ: Năm 2023 tỷ suất lợi nhuận tại khu vực Quốc Oai khoảng 30% (đầu tư 1 tỷ lãi 300 triệu). Trong khi các thị trường vùng ven gần Quốc Oai như Chương Mỹ, Xuân Mai hoặc xa hơn như Hòa Bình Hưng Yên đầu tư 1 tỷ có thể lãi đến 500 triệu, 700 triệu trong 1 năm.
Cách so sánh như vậy sẽ giúp đánh giá hiệu quả của việc sử dụng vốn và rút kinh nghiệm cho bản thân.
Tỷ suất lợi nhuận trong đầu tư bất động sản
Tỷ suất lợi nhuận là một trong những yếu tố dùng để theo dõi và đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư bất động sản. Nếu khoản đầu tư không mang lại lợi nhuận hoặc tỷ suất lợi nhuận có dấu hiệu sụt giảm, các nhà đầu tư cần xác định nguyên nhân và quyết định những bước tiếp theo để tránh thua lỗ.
Hiểu một cách đơn giản, tỷ suất lợi nhuận là số tiền lãi nhà đầu tư nhận được từ bất động sản đầu tư tính trong một khoảng thời gian và được tính dưới dạng phần trăm.
Nếu tỷ lệ phần trăm này dương có nghĩa nhà đầu tư đang kiếm được lợi nhuận từ bất động sản đầu tư. Ngược lại nếu tỷ lệ phần trăm âm đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang thua lỗ. Đây là điều không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn.
Công thức cơ bản tính tỷ suất lợi nhuận là:
Tỷ suất lợi nhuận = (Lợi nhuận đầu tư – Chi phí đầu tư)/Chi phí đầu tư x 100
Ví dụ: Một nhà đầu tư mua bất động sản với số tiền 3 tỷ đồng và tổng lợi nhuận họ kiếm được từ bất động sản này 5 tỷ đồng.
Vậy tỷ suất lợi nhuận là: (5 tỷ đồng – 3 tỷ đồng)/3 tỷ đồng x 100 = 66,7%.
Nhà đầu tư chỉ cần so sánh giữa kết quả tỷ suất lợi nhuận này với tỷ suất lợi nhuận trung bình trên thị trường bất động sản. Điều này giúp họ biết được khoản đầu tư bất động sản của mình đang hoạt động như thế nào và liệu có đang theo kịp xu hướng của thị trường bất động sản hiện tại hay không.
Nếu tỷ suất lợi nhuận của bất động sản đầu tư ngang bằng hoặc vượt qua tỷ suất lợi nhuận trung bình có nghĩa nhà đầu tư đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, nếu tỷ suất lợi nhuận của bất động sản đầu tư thấp hơn tỷ suất lợi nhuận trung bình, nhà đầu tư bất động sản cần xem xét lại khoản đầu tư này.
Trên thực tế, việc tính toán tỷ suất lợi nhuận của bất động sản đầu tư có thể là một trong những yếu tố giúp nhà đầu tư quyết định có nên giữ bất động sản hay bán đi để đầu tư vào bất động sản khác để có thể đạt hiệu suất mạnh mẽ hơn.
KẾT
Bài viết trên đây Dreamlands cung cấp những thông tin về lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Hy vọng các nhà đầu tư sẽ áp dụng thành công và chọn được kênh đầu tư phù hợp với mình.
