Hiểu đúng, không hoang mang về đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Đề xuất mới nhất của Bộ Tài chính về việc áp thuế 20% trên lãi từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang gây xôn xao dư luận, kéo theo không ít thắc mắc và cả những hiểu lầm. Liệu quy định mới này có thực sự “đánh thuế cao hơn”? Ai sẽ bị ảnh hưởng và ai có lợi? Bài viết này sẽ giải đáp cặn kẽ những câu hỏi đó, giúp bạn hiểu đúng bản chất đề xuất, cách tính thuế dự kiến và những tác động lên thị trường.

Điểm chính trong đề xuất thuế chuyển nhượng BĐS của Bộ Tài chính

Theo dự thảo, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS, thay vì chỉ một phương án 2% trên giá bán như hiện nay:

Phương án 1 (Giữ nguyên): Nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (giá bán BĐS).

Phương án 2 (Bổ sung): Nộp thuế 20% trên thu nhập chịu thuế (lãi ròng).

Thu nhập chịu thuế (lãi ròng) = Giá chuyển nhượng (giá bán) – Giá mua – Toàn bộ các chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (ví dụ: phí môi giới, phí công chứng, chi phí cải tạo, sửa chữa có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh).

Mục tiêu của đề xuất:

• Đảm bảo công bằng hơn cho người nộp thuế, đặc biệt là những trường hợp bán lỗ hoặc lãi ít.
• Tiệm cận với thông lệ quốc tế và đồng bộ với thuế suất thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS (hiện cũng là 20%).
• Góp phần làm minh bạch hóa thị trường BĐS.

Ngay khi vừa có thông tin này, thị trường bất động sản lập tức đưa ra nhiều góc nhìn trái chiều. Phân tích về đề xuất của Bộ Tài chính, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản đã chỉ ra 3 hiểu lầm từ đề xuất này.

Giải mã 3 hiểu lầm phổ biến về đề xuất thuế 20%

Nhiều người đang có những băn khoăn và hiểu chưa đúng về đề xuất này. Dưới đây là giải đáp cho các thắc mắc thường gặp:

1. Có phải sẽ bỏ hẳn cách tính thuế 2% trên giá bán?

Không. Đề xuất của Bộ Tài chính là bổ sung thêm lựa chọn cách tính mới (áp 20% trên thu nhập chịu thuế) để người bán bất động sản lựa chọn., không phải loại bỏ hoàn toàn cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Nghĩa là, với các bất động sản đang tính theo cách cũ vẫn bình thường, không bị tác động gì. Thêm cách tính mới có thể có lợi hơn cho người bán (nếu chứng minh được chi phí liên quan).

2. Thuế 20% là đánh trên toàn bộ giá trị BĐS bán ra?

Hoàn toàn sai. Cần phân biệt “giá chuyển nhượng bất động sản” (giá bán bất động sản) áp thuế 2% còn với mức thuế 20% được áp dụng trên phần lãi ròng (thu nhập chịu thuế), tức là sau khi đã trừ đi giá vốn ban đầu và các chi phí hợp lệ khác. Nếu không có lãi, hoặc thậm chí lỗ, người bán sẽ không phải nộp thuế theo phương án này. Nhưng cần chứng minh được các chi phí liên quan đến bất động sản đang bán

• Ví dụ: Mua nhà 5 tỷ, bán 6 tỷ, chi phí hợp lý 200 triệu.
  • Lãi ròng = 6 tỷ – 5 tỷ – 0.2 tỷ = 800 triệu.
  • Thuế phải nộp (nếu chọn phương án 2) = 20% x 800 triệu = 160 triệu.
  • Nếu chọn phương án 1: Thuế = 2% x 6 tỷ = 120 triệu. (Trong trường hợp này, người bán có thể chọn phương án 1).
• Ví dụ khác: Mua nhà 5 tỷ, bán 4.8 tỷ (lỗ).
  • Nếu chọn phương án 2: Không phát sinh thuế TNCN.
  • Nếu chọn phương án 1: Thuế = 2% x 4.8 tỷ = 96 triệu. (Rõ ràng phương án 2 có lợi hơn).

3. Đề xuất này có làm tăng gánh nặng thuế cho người bán?

Không hẳn. Đối với những người bán BĐS có lãi lớn, việc áp dụng thuế 20% trên lãi có thể dẫn đến số thuế cao hơn so với mức 2% trên giá bán. Tuy nhiên, đối với những trường hợp:

• Nếu lãi lớn, thuế 20% trên lãi có thể cao hơn 2% trên giá bán.
• Nếu lỗ hoặc lãi ít, phương án 20% giúp giảm hoặc miễn thuế.
• Điều này mang lại sự linh hoạt, giúp người bán tối ưu nghĩa vụ thuế

Như vậy, đề xuất này mang tính linh hoạt hơn, giúp người bán tối ưu hóa nghĩa vụ thuế của mình.

Thách thức và kỳ vọng khi triển khai

Để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần đáp ứng 2 điều kiện tiên quyết:

Một là, xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cần có phương án kiểm soát các hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Tránh trường hợp ai bán bất động sản xong cũng lỗ, không ai đóng thuế.

Hai là, ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ như chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí thực hiện thủ tục pháp lý, chi phí môi giới, chi phí lãi vay, hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan (nếu có),… Tránh trường hợp người bán không thể được tính các chi phí hợp lý khi tính thu nhập thực tế từ hoạt động mua bán bất động sản.

Kỳ vọng:

• Thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn.
• Hạn chế tình trạng khai giá thấp để trốn thuế.
• Đảm bảo sự công bằng cho người nộp thuế.

Kết luận

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS của Bộ Tài chính là một bước đi nhằm hoàn thiện chính sách thuế, hướng tới sự công bằng và minh bạch hơn. Người dân và nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin, nắm vững bản chất của đề xuất để đưa ra những nhận định sáng suốt và quyết định tài chính phù hợp, tránh hoang mang không cần thiết. Việc hiểu rõ và chuẩn bị sẵn sàng các giấy tờ cần thiết sẽ giúp bạn tận dụng tối đa lợi ích từ các phương án thuế, đặc biệt khi lựa chọn cách tính thuế tối ưu cho trường hợp cụ thể của mình.

Bài chia sẻ trên, DreamLands đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về vấn đề “Hiểu đúng, không hoang mang về đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản”. Hy vọng với những thông tin bên trên, sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất cho bản thân.