10 điểm mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi)

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá Luật Nhà ở mới về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp với thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Đặc biệt, có thể nhận xét, Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong 30 năm qua, kể từ khi Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014, điển hình là một số quy định sau đây:

1.Thời gian có hiệu lực của Luật nhà ở sửa đổi 2023

Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.

Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm là nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế.

Ngoài ra, do nhiều chính sách của Luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, do đó việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng rất cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.

2. Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện

Điều 57 Luật Nhà ở mới quy định Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn gọi là chung cư mini). Đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ quy định trong hai trường hợp này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội

Điều 78 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Điều 85 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…

4. Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở (mới) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, với các quy định tại Chương V, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

5. Giải quyết vấn đề bảo trì nhà chung cư

Điều 152, Điều 153 & Điều 154 Luật Nhà ở quy định CĐT dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì.

UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư và trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.

6. Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ

Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

7. Tổng liên đoàn lao động được làm nhà ở xã hội cho thuê

Khoản 4 – Điều 80, quy định Tổng Liên đoàn là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê. Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn tài chính công đoàn. Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

8. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Khoản 3 – Điều 36 Luật Nhà ở mới quy định trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án theo quy định của Luật Đất đai.

9. Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp

Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…
Việc bổ sung này, đặc biệt là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp cho thấy, Luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay.

10. Được thỏa thuận số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở

Khoản 18 – Điều 3, người “thuê mua” phải trả trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng ≤ 50% giá trị nhà ở thuê mua. Luật Nhà ở năm 2023 đã không giới hạn tỷ lệ trả trước như quy định hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2014 (người mua bắt buộc phải thanh toán trước 20% giá trị của nhà thuê mua). Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực (ngày 01/01/2025), các bên sẽ được tự thỏa thuận về số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở miễn không vượt quá 50% giá trị của nhà thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi hết thời hạn thuê mua và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi) được ban hành trong sự tương thích với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai khi có hiệu lực (1.1.2025) hy vọng sẽ tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, cho việc phát triển và đảm bảo nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trong thời gian tới.

Bài viết mang tính chất tham khảo từ Dreamlands

-Tổng hợp –