Quy hoạch 1/500 là gì? Nhìn vào bản vẽ biết được gì? Quy hoạch 1/500 giúp người mua hình dung cách một khu vực được bố trí: chỗ nào xây nhà, chỗ nào làm đường, chỗ nào dành cho cây xanh và công trình công cộng. Khi đọc đầy đủ hồ sơ, bạn còn có […]
Quy hoạch 1/500 là gì? Nhìn vào bản vẽ biết được gì?
Quy hoạch 1/500 giúp người mua hình dung cách một khu vực được bố trí: chỗ nào xây nhà, chỗ nào làm đường, chỗ nào dành cho cây xanh và công trình công cộng. Khi đọc đầy đủ hồ sơ, bạn còn có thể tìm hiểu các chỉ tiêu xây dựng áp dụng cho khu đất đang cân nhắc.
Cùng Dream Lands tìm hiểu cách đọc quy hoạch 1/500 qua những thông tin gắn trực tiếp với ngôi nhà bạn dự định mua.
Quy hoạch 1/500 là gì?
“Quy hoạch 1/500” là cách gọi thông dụng của quy hoạch chi tiết được thể hiện bằng bản vẽ tỷ lệ 1/500.
Để hiểu đúng, cần tách hai ý:
- Quy hoạch chi tiết: xác định cách sử dụng đất, tổ chức không gian, bố trí công trình và hạ tầng.
- Tỷ lệ 1/500: khi bản vẽ được in đúng tỷ lệ, 1 cm trên bản vẽ tương ứng 5 m ngoài thực tế.
Quy hoạch chi tiết làm rõ yêu cầu sử dụng đất, kiến trúc và hạ tầng đến từng lô đất, trên cơ sở cụ thể hóa quy hoạch cấp trên.
Ví dụ, bạn có thể xem dãy nhà nằm ở đâu, đường đi phía trước ra sao và khu cây xanh được bố trí ở vị trí nào. Đây không phải bản thiết kế bố trí phòng khách, phòng ngủ bên trong từng căn nhà.
Ảnh chụp hoặc bản vẽ đã phóng to, thu nhỏ có thể không còn đúng tỷ lệ. Vì vậy, nên đọc kích thước ghi trong hồ sơ thay vì dùng thước đo trên màn hình.
Nhìn vào hồ sơ quy hoạch 1/500 biết được gì?
Hồ sơ quy hoạch gồm nhiều bản vẽ và tài liệu đi kèm. Một ảnh tổng mặt bằng dùng để giới thiệu dự án thường không chứa đầy đủ thông tin.
|
Thông tin muốn biết |
Cần tìm ở đâu? |
Người mua hiểu được gì? |
|
Phạm vi quy hoạch |
Đường ranh giới, tên khu vực |
Khu đất đang xem có nằm trong phạm vi đó không |
|
Chức năng đất |
Ký hiệu, màu sắc và bảng chú giải |
Phân biệt đất ở, thương mại, cây xanh, công cộng… |
|
Vị trí và diện tích |
Mã ô, mã lô, bảng diện tích |
Lô nằm ở đâu, rộng bao nhiêu, tiếp giáp những khu nào |
|
Đường phía trước |
Kích thước đường, bản vẽ mặt cắt |
Đường gồm lòng đường, vỉa hè và các thành phần nào |
|
Quy mô xây dựng |
Bảng chỉ tiêu, quy định quản lý |
Mật độ, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi áp dụng |
|
Cảnh quan và công trình công cộng |
Các bản vẽ bố trí không gian |
Vị trí cây xanh, mặt nước và công trình theo quy hoạch |
|
Hạ tầng kỹ thuật |
Bản vẽ cấp điện, cấp nước, thoát nước… |
Cách các hệ thống được bố trí trong khu vực |
Hãy đọc chú giải của chính bản vẽ đang xem, không đoán chức năng đất chỉ bằng màu sắc.
Một số thông tin được thể hiện theo ô đất, chưa chi tiết đến từng sản phẩm được rao bán. Khi đó, cần đề nghị cung cấp tài liệu đối chiếu cho đúng căn hoặc lô, không tự suy ra từ lô bên cạnh.
Những thông số cần hiểu trước khi đọc bản vẽ
Mật độ xây dựng: Công trình chiếm bao nhiêu phần đất?
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính so với diện tích lô đất; cách tính cụ thể thực hiện theo quy chuẩn.
Nói dễ hiểu, chỉ tiêu này liên quan đến phần công trình chiếm đất, không phải tổng diện tích của tất cả các tầng.
Cũng cần phân biệt mật độ của toàn khu với mật độ áp dụng cho từng lô. Dự án được giới thiệu có mật độ 25% không đồng nghĩa mỗi lô chỉ được xây trên 25% diện tích đất.
Chiều rộng đường: Bao nhiêu mét dành cho xe chạy?
Chiều rộng đường được giới thiệu có thể bao gồm cả lòng đường và vỉa hè.
Ví dụ giả định, mặt cắt đường rộng 12 m gồm lòng đường 7 m và vỉa hè 2,5 m mỗi bên. Khi đó, phần dành cho xe chạy là 7 m.
Muốn hiểu đúng đường trước nhà, hãy xem các kích thước trên mặt cắt thay vì chỉ đọc con số “đường 12 m”.
Khoảng lùi: Nhà được đặt lùi vào từ mốc nào?
Khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng:
- Chỉ giới đường đỏ: phân định phần đất dành cho đường, hạ tầng hoặc không gian công cộng với phần đất xây dựng.
- Chỉ giới xây dựng: đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
Vì vậy, không nên tự lấy mép nhựa đường làm mốc đo khoảng lùi. Các khái niệm này được quy định trong QCVN 01:2021/BXD.
Ví dụ: Lô đất 150 m², mật độ 60%, tối đa 3 tầng
Đây là ví dụ giả định để hướng dẫn cách đọc, không phải chỉ tiêu của một dự án cụ thể.
Giả sử tài liệu áp dụng cho lô A-12 ghi:
|
Thông tin |
Cách hiểu |
|
Diện tích lô: 150 m² |
Đây là diện tích đất, không phải diện tích ngôi nhà |
|
Mật độ xây dựng thuần tối đa: 60% |
Diện tích chiếm đất của công trình chính tối đa theo chỉ tiêu này là 150 × 60% = 90 m², đồng thời phải đáp ứng các yêu cầu khác |
|
Số tầng tối đa: 3 tầng |
Đây là giới hạn số tầng; chiều cao công trình cần đọc riêng |
|
Phía sau giáp khu cây xanh |
Đây là chức năng theo quy hoạch, chưa chứng minh cây xanh đã hoàn thành |
Nếu công trình chính chiếm đủ 90 m², phần đất ngoài diện tích đó là 60 m². Phần này có thể được bố trí làm sân, khoảng lùi hoặc lối đi theo hồ sơ. Không nên mặc nhiên coi đó là diện tích có thể xây thêm.
Bạn cũng chưa thể chỉ lấy 90 m² × 3 tầng để kết luận chắc chắn có 270 m² sàn.
Cần xem thêm hệ số sử dụng đất: tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn được tính theo quy định và diện tích lô đất. Một số diện tích sàn được loại trừ khi tính chỉ tiêu này.
Như vậy, muốn hình dung quy mô ngôi nhà, cần đọc cùng nhau diện tích đất, mật độ, số tầng, chiều cao, khoảng lùi và hệ số sử dụng đất.
Cách đọc quy hoạch khi xem một lô đất
Thực hiện theo bốn bước:
- Kiểm tra đúng hồ sơ: xem tên dự án, quyết định phê duyệt quy hoạch và các điều chỉnh đã được phê duyệt nếu có. Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chưa phải phê duyệt bản quy hoạch hoàn chỉnh.
- Đọc chú giải rồi tìm vị trí: xác định mã ô, mã lô, chức năng đất, hướng Bắc và các khu tiếp giáp.
- Tra chỉ tiêu liên quan: tìm diện tích, mật độ, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi và mặt cắt đường trong tài liệu tương ứng.
- Đối chiếu với sản phẩm được bán: kiểm tra vị trí, mã lô, diện tích và tiện ích giới thiệu có khớp hồ sơ hay không.
Nếu không tìm thấy mã lô, đề nghị bên bán chỉ rõ vị trí và cung cấp tài liệu đối chiếu. Mã dùng trong sơ đồ bán hàng có thể khác mã trong hồ sơ quy hoạch, nhưng phải giải thích được mối liên hệ giữa chúng.
Mã lô quy hoạch cũng không mặc nhiên là số thửa trên Giấy chứng nhận. Nếu vẫn chưa xác định được sản phẩm nằm ở đâu, chưa nên dựa riêng vào sơ đồ bán hàng để đặt cọc.
Quy hoạch 1/500 không cho biết những gì?
Có quy hoạch 1/500 chưa đủ để kết luận sản phẩm đủ điều kiện bán. Điều kiện giao dịch còn phụ thuộc loại sản phẩm, hồ sơ đất, tình trạng xây dựng và các yêu cầu pháp luật tương ứng.
Tương tự, công viên, trường học hoặc đường xuất hiện trên bản vẽ là hạng mục theo quy hoạch. Muốn biết đã sử dụng được chưa, cần kiểm tra hiện trạng và tiến độ.
Hỏi đáp nhanh
Quy hoạch 1/500 cho người mua biết điều gì?
Giúp hiểu chức năng đất, vị trí lô, đường, các khu tiếp giáp và chỉ tiêu xây dựng khi đọc đầy đủ hồ sơ liên quan.
Bản vẽ 1/500 có cho biết nhà xây mấy tầng không?
Có thể tra số tầng trong bảng chỉ tiêu hoặc tài liệu kèm theo. Một ảnh tổng mặt bằng chưa chắc thể hiện thông tin này.
Không tìm thấy mã lô trên bản quy hoạch thì làm gì?
Đề nghị bên bán cung cấp tài liệu đối chiếu mã lô đang giới thiệu với vị trí trong hồ sơ được duyệt. Không tự kết luận chỉ từ sơ đồ bán hàng.
Mật độ xây dựng toàn dự án có áp dụng cho mọi lô không?
Không thể suy ra như vậy. Cần xem chỉ tiêu áp dụng cho đúng ô hoặc lô đất.
Tiện ích có trên bản vẽ nghĩa là đã hoàn thành?
Không. Bản vẽ thể hiện bố trí theo quy hoạch; hiện trạng và tiến độ phải kiểm tra riêng.
Hiểu bản quy hoạch trước khi chọn nhà
Đọc quy hoạch 1/500 nên giúp bạn trả lời ba câu hỏi: lô đất nằm ở đâu, xung quanh có gì và công trình được bố trí theo những giới hạn nào?
Dream Lands cùng bạn làm rõ những thông tin này để hình dung ngôi nhà và không gian sống trước khi lựa chọn. Xem thêm kiến thức mua nhà tại Dream Lands.
