Mật độ xây dựng là gì? Phân biệt lô nhà và toàn dự án Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính và diện tích khu đất đang xem xét. Khi đọc thông số này, cần phân biệt mật độ của từng […]
Mật độ xây dựng là gì? Phân biệt lô nhà và toàn dự án
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính và diện tích khu đất đang xem xét. Khi đọc thông số này, cần phân biệt mật độ của từng lô nhà với mật độ toàn dự án.
Sự khác biệt về phạm vi tính giúp giải thích vì sao một dự án có mật độ 25% vẫn có thể bao gồm những lô nhà có mật độ 60%. Đồng thời, phần diện tích còn lại của dự án chưa chắc đều là cây xanh.
Hãy cùng Dream Lands tìm hiểu cách tính mật độ xây dựng và những điểm cần kiểm tra để đọc đúng thông số này khi lựa chọn nhà ở.
Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp khác nhau thế nào?
Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp được phân biệt chủ yếu ở phạm vi diện tích đất dùng để tính toán.
| Tiêu chí | Mật độ xây dựng thuần | Mật độ xây dựng gộp |
|---|---|---|
| Phạm vi tính | Một lô đất cụ thể. | Toàn khu đất đang xem xét. |
| Diện tích công trình dùng để tính | Diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trong lô đất. | Tổng diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trong toàn khu. |
| Diện tích đất dùng để tính | Diện tích của lô đất. | Diện tích toàn khu, có thể bao gồm đường, sân, cây xanh và không gian mở. |
Không phải mọi hạng mục trên đất đều được cộng vào mật độ. Chẳng hạn, khi tính mật độ thuần theo quy chuẩn này, một số hạng mục ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi và sân thể thao được loại trừ. Với từng hạng mục cụ thể, cần đối chiếu quy định và hồ sơ thiết kế áp dụng.
Vì vậy, trước khi so sánh hai con số mật độ, người mua cần xác định chúng có đang được tính trên cùng một phạm vi hay không.
Cách tính mật độ xây dựng
Công thức chung:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình được tính vào mật độ ÷ Diện tích khu đất tương ứng × 100%.
Diện tích công trình và diện tích đất trong phép tính phải thuộc cùng một phạm vi.
Ví dụ tính cho một lô nhà
Một lô đất có diện tích 200 m². Giả sử ngôi nhà có diện tích chiếm đất được tính vào mật độ là 120 m², kết quả là:
120 ÷ 200 × 100% = 60%.
Như vậy, mật độ xây dựng của phương án này là 60%. Phần diện tích còn lại trong lô đất là:
200 − 120 = 80 m².
Theo thiết kế và quy định áp dụng, phần diện tích này có thể bố trí sân, vườn, lối đi hoặc những hạng mục phù hợp khác. Không nên mặc định toàn bộ 80 m² đều là vườn cây.
Ví dụ tính cho toàn dự án
Một dự án có diện tích 10 ha, tương đương 100.000 m². Giả sử tổng diện tích chiếm đất của các công trình chính được tính vào mật độ là 25.000 m², ta có:
25.000 ÷ 100.000 × 100% = 25%.
Dự án có mật độ xây dựng gộp 25%.
Hai ví dụ cho thấy tỷ lệ của toàn dự án và từng lô nhà cần được đọc riêng. Người mua không thể lấy mật độ gộp 25% để suy ra mỗi lô nhà chỉ được xây 25% diện tích đất.
Các số liệu trên chỉ minh họa cách tính, không phải giới hạn xây dựng áp dụng chung cho mọi lô đất hoặc dự án.
Mật độ xây dựng 25% có nghĩa là 75% cây xanh không?
Không. Phần diện tích ngoài các công trình chính còn có thể được sử dụng cho đường giao thông, vỉa hè, sân, mặt nước và những chức năng khác.
Ví dụ giả định với khu đất 100.000 m²:
| Phần diện tích trong ví dụ | Diện tích | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Các công trình chính chiếm đất | 25.000 m² | 25% |
| Khu vực trồng cây xanh | 20.000 m² | 20% |
| Đường giao thông và vỉa hè | 40.000 m² | 40% |
| Mặt nước | 10.000 m² | 10% |
| Sân ngoài trời | 5.000 m² | 5% |
| Tổng cộng | 100.000 m² | 100% |
Đây là bảng minh họa số học, không phải cơ cấu sử dụng đất của một dự án thực tế.
Trong ví dụ này, mật độ xây dựng là 25%, còn diện tích trồng cây xanh chiếm 20%. Muốn biết dự án có bao nhiêu cây xanh, người mua cần xem thông tin riêng về diện tích và cách bố trí cảnh quan.
Đọc thông số mật độ thế nào khi lựa chọn nhà ở?
Mật độ xây dựng giúp hình dung tỷ lệ diện tích công trình chiếm đất. Để đánh giá nơi ở có phù hợp với gia đình hay không, người mua nên kiểm tra thêm những nội dung sau.
Đối chiếu với hồ sơ của đúng lô nhà
Tùy trường hợp, cần xem hồ sơ quy hoạch được phê duyệt, bản vẽ tổng mặt bằng, quy định quản lý đi kèm, thiết kế và giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có.
Khi đối chiếu, chú ý đúng mã lô, diện tích và vị trí đang tìm hiểu. Đồng thời, làm rõ thông số được giới thiệu là mật độ tối đa, mật độ của phương án thiết kế hay mật độ công trình đã xây dựng.
Xem vị trí và khả năng sử dụng cảnh quan
Diện tích cây xanh cần được xem cùng cách bố trí. Cây có tạo bóng mát cho đường dạo và sân chơi không? Công viên, không gian chung có gần khu ở và thuận tiện để gia đình sử dụng hằng ngày không?
Một khu có mật độ thấp nhưng đường dạo ít bóng mát, tiện ích khó tiếp cận vẫn có thể chưa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
Kiểm tra hiện trạng và vận hành
Người mua nên xem cảnh quan đã được thi công đến đâu, có phù hợp với hình ảnh giới thiệu không. Với khu đã vận hành, cần quan sát việc chăm sóc cây xanh, vệ sinh mặt nước, chiếu sáng và bảo trì không gian chung.
Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống, nhưng không thể hiện đầy đủ qua một con số mật độ.
Hỏi đáp nhanh về mật độ xây dựng
Có cộng diện tích các tầng để tính mật độ xây dựng không?
Không. Ví dụ, ngôi nhà có ba tầng, mỗi tầng 120 m² thì tổng diện tích sàn theo phép cộng đơn giản là 360 m². Tuy nhiên, không lấy 360 m² chia cho diện tích lô đất để tính mật độ. Tổng diện tích sàn liên quan đến chỉ tiêu khác, như hệ số sử dụng đất.
Mật độ tối đa 60% thì có được xây 50% không?
Có thể lựa chọn phương án 50% nếu vẫn đáp ứng các điều kiện xây dựng áp dụng cho lô đất. Mức tối đa là giới hạn không được vượt quá, không đồng nghĩa phải xây đủ mức đó.
Nếu thay đổi diện tích so với phương án đã được cấp phép, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh đối với công trình vẫn thuộc diện phải có giấy phép.
Mật độ xây dựng thấp có đồng nghĩa với ít cư dân không?
Không thể kết luận chỉ từ mật độ xây dựng. Hai khu có cùng tỷ lệ diện tích công trình chiếm đất vẫn có thể khác nhau về số tầng, số căn và số người sử dụng. Muốn đánh giá mức độ đông đúc, cần xem thêm quy mô dân số và khả năng đáp ứng của hạ tầng, tiện ích.
Dream Lands đúc kết
Để hiểu đúng mật độ xây dựng, cần xác định rõ phạm vi tính, diện tích công trình và diện tích đất tương ứng. Đồng thời, phân biệt mức mật độ tối đa với mật độ của phương án thiết kế.
Khi lựa chọn nhà ở, hãy đặt thông số này bên cạnh hồ sơ quy hoạch, công năng căn nhà, cảnh quan và hiện trạng thực tế. Những thông tin đó giúp người mua đánh giá không gian sống đầy đủ hơn.
